被相続人（亡くなった人）の不動産の名義を相続人に変更するいわゆる「相続登記」においては、被相続人名義の不動産が「どこに」「いくつ」あるかを正確に調査確定する必要があります。相続登記の申請義務化がスタートしたものの、そもそも被相続人名義の不動産が、どこにいくつあるのかわからければ名義変更のための登記の申請をすることができません。今までは、例えば次のような方法で調査していました。

①名寄帳の取得

　名寄（なよせ）帳とは、ある人が所有している不動産をデータとして一覧にまとめた書類を言います。特定の自治体（市町村等）の不動産の税務課に請求して取得することができます。所有している限り、未登記の物件であっても、固定資産税が課税されない物件であっても、自治体がその存在を把握している限り、一覧として出てきます。しかし、自治体ごとにしか請求できないため、例えば、自宅と異なる地域で不動産を所有していても、その手掛かりがなければ依然として調べることはできないのがデメリットでした。

②固定資産税の納税通知書

　不動産を所有していると、登記しているか否かに限らず、固定資産税の支払い義務を負い、年に１回（４～６月ごろ）、管轄の税務課から納税の通知書が所有者に届きます。この納税通知書にはその自治体における所有不動産が記載されていますが、あくまで課税のための通知のため、例えば「道路」など非課税の物件については記載されないのがデメリットでした。

　以上のように、名寄帳や固定資産税の納税通知書では、例えば被相続人の自宅など、すでに相続人がある程度把握している物件についてはその詳細を調べることができますが、相続人が全く把握できていない物件については調べようがないというのが両者共通の最大のデメリットだったのです。そこで、相続登記の申請義務化をよりスムーズに推し進めるため新設されたのが「所有者不動産記録証明制度」です。

所有不動産記録証明制度とは？

「所有不動産記録証明制度」とは、相続人において被相続人名義の不動産を把握しやすくすることで、相続登記の申請にあたっての相続人の手続的負担の軽減及び登記漏れを防止する観点から、登記官において、特定の被相続人が所有権の登記名義人として記録されている不動産について、全国規模で一覧的にリスト化して証明書として交付する制度のことを言います。そして、この制度は、令和8年２月２日からスタートしました。

一言でいえば、「その人が全国にどんな不動産を持っているか」を、全国規模で検索し、証明書として取得できる制度となります。この制度によれば、すでに亡くなっている被相続人名義のものだけでなく、在命の名義人のものや法人名義のものも調査することができます。さらに、検索条件として指定すれば、現に所有している限り、名義人の最終の氏名や住所が記録されたものだけではなく、過去の氏名や住所が記録されているものも取得することが可能となっています。例えば、被相続人が死亡した際に所有していた不動産に加えて、婚姻前に所有していてそのまま放置されている可能性のある不動産を調査したり、自宅不動産に加えて、相続人が縁もゆかりもないどこか遠くの場所で、被相続人が所有している不動産を調査することができることになります。

しかしながら、この制度にも以下のようなデメリットがあります。

　検索対象となる不動産は、登記簿上「所有権の登記」がされているものに限られます。不動産登記は、その不動産の所在の法務局が管理しており、いわゆる登記簿は、表題部分（土地や建物の形状など現況がどうなっているかを記録した部分）と権利部分（誰が所有しその権利をもっているかを記録した部分）の二つから構成されています。このうち、権利部分が登記されていないと検索することができないということになります。そのため、いわゆる未登記の建物はもちろん、表題部分の登記しかされていない不動産は対象外となります。

　つまり、登記簿上、権利部分にきちんと所有名義が記録されているものしか調べることができないということになります。

もっとも、所有不動産記録証明制度は、全国の不動産を一括して検索する制度ですから、相続登記漏れ防止に有益な制度と言えます。また、現在所有している在命の名義人の不動産も一括して調査できるので、相続手続のみならず、生前対策としての「終活」や「遺言書作成」にもまた有益といえます。そのため、この制度のメリット・デメリットを正確に把握したうえ、先の述べた名寄帳などを上手に組み合わせることで、手続漏れを生じさせない不動産調査を行うことが何より重要だと言えます。

　市川市において相続・遺言の相談窓口である「燦リーフ合同事務所」は、所有不動産記録証明制度の有効活用を目指します。どうぞ、ご関心のある方はご遠慮なくお問合せください。